Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Fotoğraf Gerekir mi?

Kısa cevap: Satış vaadi sözleşmesinde fotoğraf gerekir mi?

Evet, fotoğraflı noterlik işlemidir

Evet. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ilgililerin fotoğraflarının eklenmesi zorunludur. Noterlik Kanunu Yönetmeliği’nin 93. maddesi gayrimenkul satış vaadini fotoğraf zorunlu işlemler arasında açıkça sayar. Fotoğraf güncel, net, doğal görünümlü ve ilgili kişiyi kolayca tanıtan vesikalık olmalıdır.

Getirilecek fotoğrafın ölçüsü ve adedi için işlem yapılacak noterliğin güncel yönlendirmesi alınmalıdır. Sözleşmenin aslına eklenen fotoğrafın yanı sıra çıkarılacak örneklerde de fotoğraf kuralı bulunduğundan nüsha sayısı pratik adedi etkileyebilir. Eski bir internet listesindeki sayıyı kesin kabul etmeyin.

Fotoğraf taşınmazın tapu kaydı, tarafların kimliği, sözleşme bedeli, ödeme planı ve temsil yetkisi gibi unsurların yerine geçmez. Noter randevusundan önce taşınmazı ve sözleşme şartlarını açıklayın; bütün dosyayı birlikte hazırlayın.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedir?

Gelecekte satış yapma borcu

Doğrudan taşınmaz satışıyla aynı değildir

Taşınmaz satış vaadi, bir tarafın belirlenen taşınmazı ileride satmayı, diğer tarafın da kararlaştırılan şartlarla satın almayı üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme taraflara borç doğurur; tapu sicilindeki mülkiyet, yalnız satış vaadi imzalandığı anda otomatik olarak alıcıya geçmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmî biçimde düzenlenmesini şart koşar. Aynı madde, taşınmaz satış vaadi ile geri alım ve alım sözleşmelerinin de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını belirtir. Bu şekil şartı sıradan yazılı anlaşmadan daha güçlüdür.

Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi gayrimenkul satış vaadini düzenleme biçiminde yapılması zorunlu işlemler arasında sayar. Düzenleme biçiminde noter, tarafların beyanına göre işlem kâğıdını hazırlar, okur veya okutur, iradeyi ve imzaları kanuni usulle belgelendirir. Yalnız hazır metindeki imzaları onaylatmak aynı işlem değildir.

Satış vaadi çoğunlukla taşınmazın hemen devredilemediği, inşaatın sürdüğü, bedelin taksitlendirildiği veya gelecekteki bir koşulun beklendiği durumlarda gündeme gelir. Ancak her proje veya ödeme planı için doğru çözüm olduğu varsayılmamalıdır. Sözleşmenin tapu, tüketici, vergi ve teminat sonuçlarını imzadan önce uzmanla değerlendirin.

• ✓Gelecekte satış borcu
• ✓Mülkiyet hemen geçmez
• ✓Resmî şekil zorunlu
• ✓Noterde düzenleme
• ✓Hukuki ve mali inceleme

Fotoğraf şartının resmî dayanağı

Kanun, yönetmelik ve denetim uygulaması

Fotoğrafsız düzenleme eksikliktir

1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 80. maddesi, ilgilinin fotoğrafının yapıştırılması zorunlu işlemlerin yönetmelikle belirleneceğini söyler. Noter, listedeki işlemler dışında da işlemin niteliği veya ilgilinin durumu bakımından gerekli görürse fotoğraf ekleyebilir.

Noterlik Kanunu Yönetmeliği’nin 93. maddesi niteliği bakımından tapuda işlem gerektiren sözleşmelerin yanında gayrimenkul satış vaadini de açıkça sayar. Bu iki ifade birbiriyle ilişkili olsa da satış vaadi ayrıca yazıldığı için fotoğraf konusunda tereddüde yer bırakmaz.

Adalet Bakanlığı Teftiş Kurulu’nun noterlik rehberinde fotoğrafsız düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ayrı denetim bulgusu olarak gösterilmiş ve bu sözleşmelerin fotoğraflı yapılması gerektiği hatırlatılmıştır. Dolayısıyla fotoğraf, yalnız belirli noterlerin alışkanlığı değildir.

Aslına fotoğraf eklenmesi zorunlu noterlik işlemlerinin çıkarılan örneklerinde de fotoğraf bulunması gerekir. Tarafların kaç örnek isteyeceği ve noterlikte kaç baskı kullanılacağı randevu öncesinde belirlenirse işlem günü eksik fotoğraf sorunu yaşanmaz.

Fotoğrafın zorunlu olması, noterliğin her durumda sözleşmeyi düzenlemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Tapu kaydı, mülkiyet, ehliyet, temsil, kanuni engel veya sözleşme içeriğiyle ilgili sorun varsa işlem ayrıca değerlendirilir.

• ✓Noterlik Kanunu Madde 80
• ✓Yönetmelik Madde 93
• ✓Teftiş Kurulu doğrulaması
• ✓Örneklerde fotoğraf
• ✓Diğer koşullar ayrıca incelenir

Satış vaadi, taşınmaz satışı ve vekâletname farkı

Aynı anahtarı kullanan farklı belgeler

Taşınmaz satış sözleşmesi mülkiyetin devrini amaçlayan asıl işlemdir. Satış vaadi sözleşmesi ise gelecekte satış yapılmasına ilişkin borç doğurur. Tapuda veya kanunun izin verdiği noterlik sürecinde yapılan doğrudan satışla, noter satış vaadi aynı belge değildir.

Tapuda işlem yapmak üzere verilen vekâletname de farklıdır. Vekâletname bir kişiye satıcı veya alıcı adına işlem yapma yetkisi verir; taşınmazı tek başına satmaz ve satış vaadinin yerine geçmez. Vekille satış vaadi yapılacaksa hem vekâletnamenin özel yetkisi hem de satış vaadi sözleşmesinin koşulları incelenir.

FotoKolay’ın ‘Tapu İşlemleri İçin Fotoğraf Gerekir mi?’ rehberi tapu müdürlüğündeki standart satış sürecini, ‘Vekâletname İçin Fotoğraf Gerekir mi?’ rehberi temsil belgesini ele alır. Bu yazı yalnız gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin fotoğraf ve hazırlık sorununu çözer.

başvuru ihtiyaçlarını ayırmak hukuken de pratiktir. ‘Ev satacağım’ diyerek yanlış belgeye hazırlanmak, fotoğrafın doğru olmasına rağmen randevunun sonuçlanmamasına yol açabilir. Önce hedefin hemen mülkiyet devri mi, gelecekte satış borcu mu, yoksa temsil yetkisi mi olduğunu belirleyin.

Tapu siciline şerh ne anlama gelir?

Satış vaadini güçlendiren ayrı adım

Şerh, mülkiyet tescili değildir

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi taşınmaz satış vaadinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğini belirtir. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkın belirli koşullarla daha sonra hak kazanacak kişilere karşı ileri sürülebilmesini güçlendiren bir sicil kaydıdır. Alıcıyı doğrudan malik yapmaz.

Adalet Bakanlığı noterlik sistemine ilişkin bilgilendirmesinde, noterlerin satış vaadi sözleşmesini taraflardan birinin talebi ve gerekli harç-giderlerin ödenmesi hâlinde tapu bilişim sistemi üzerinden sicile şerh verebileceğini belirtmiştir. Canlı uygulamadaki başvuru, ödeme ve belge adımları işlem tarihinde noterlikten teyit edilmelidir.

Şerh istenip istenmeyeceği sözleşmede açıkça planlanmalıdır. Taşınmazın tapu bilgileri, malik durumu ve mevcut takyidatlar incelenmeden yalnız fotoğraf hazırlığına odaklanmak doğru değildir. Haciz, ipotek, aile konutu, ortak mülkiyet veya başka şerhler sözleşmenin riskini etkileyebilir.

Şerhin süresi, terkin koşulları, üçüncü kişilere etkisi ve sözleşmenin sona ermesi hukuki değerlendirme gerektirir. FotoKolay bu konularda danışmanlık vermez. Sözleşme bedeli yüksekse ve uzun vadeli ödeme varsa avukat incelemesi özellikle değerlidir.

• ✓Şerh mülkiyet değildir
• ✓Talep ve giderler gerekir
• ✓Tapu bilgileri kontrol edilir
• ✓Mevcut takyidatlar incelenir
• ✓Hukuki danışmanlık alınır

Satış vaadi fotoğrafı nasıl olmalı?

Alıcı ve satıcı için tanınabilir vesikalık

Noterliğin ölçü ve adet talimatını alın

Fotoğraf ilgili tarafı güncel görünümüyle kolayca tanıtmalıdır. Yüz tam karşıdan, baş dik ve gözler açık olmalıdır. Saç, koyu gözlük veya büyük aksesuarlar yüz sınırlarını kapatmamalı; görüntü net ve renkler doğal kalmalıdır.

Fon düz ve açık renkli olmalıdır. Ev eşyası, desen, başka kişi, şirket tabelası veya emlak ofisi logosu kadraja girmemelidir. Yüzün bir tarafını karartan sert gölge, flaş parlaması ve düşük çözünürlük baskıda daha belirgin olabilir.

Noterlikten fiziksel fotoğraf ölçüsünü ve her tarafın getireceği adedi sorun. 50×60 mm biyometrik kimlik fotoğrafını bütün noter işlemlerinde otomatik standart kabul etmeyin. Elinizdeki baskıyı makasla dönüştürmek yerine orijinal dijital kareden istenen ölçüde yeni çıktı alın.

Alıcı ve satıcının fotoğraflarını ayrı zarflarda saklayın. Arka yüzüne bastırarak kalemle yazmak, ataş takmak, zımbalamak veya katlamak yüzeyde iz bırakabilir. Fotoğrafları noter görevlisinin yönlendirmesi olmadan sözleşmeye kendiniz yapıştırmayın.

Yüz inceltme, yaş değiştirme, göz büyütme, cilt dokusunu silme veya yapay zekâyla farklı yüz üretme yapılmamalıdır. Yalnız fon, ışık, renk, kadraj ve baskı gibi teknik düzeltmeler uygulanmalıdır.

• ✓Güncel görünüm
• ✓Tam karşıdan
• ✓Sade açık fon
• ✓Dengeli ışık
• ✓Temiz baskı
• ✓Ayrı zarf
• ✓Filtre yok

Telefonla uygun fotoğraf nasıl çekilir?

Stüdyoya gitmeden kaliteli kaynak kare

Selfie perspektifinden kaçının

Telefonla çekim uygun bir kaynak oluşturabilir; fakat ön kamerayla kol mesafesinden selfie yüz oranlarını bozar. Telefonu göz hizasında sabitleyin, arka kamerayı ve zamanlayıcıyı kullanın. Kamera ile kişi arasında doğal perspektif sağlayacak yeterli mesafe bırakın.

Düz açık renkli duvarın yaklaşık bir adım önünde durun. Pencereden gelen yumuşak ışık yüzün iki yanını dengeli aydınlatsın. Sert güneşi tül perdeyle yumuşatın; doğrudan flaşı, dijital zoomu, gece modunu ve yapay portre bulanıklığını kapatın.

Başın tamamı, boyun ve omuzlar kadrajda kalsın. Sonradan noterliğin istediği ölçüye kırpabilmek için çevrede yeterli boşluk bırakın. Kamera aşağıdan veya yukarıdan bakmamalı, baş yana eğilmemeli ve omuzlar dengeli görünmelidir.

Birden fazla kare çekin ve gözlerin açık, ifadenin doğal, netliğin yüz üzerinde olduğu dosyayı seçin. Alıcı ve satıcının aynı yerde çekilmesi gerekmez; her biri ayrı, kaliteli kaynak fotoğraf gönderebilir. Nihai baskıların teknik görünümü tutarlı hazırlanabilir.

Telefonun ürettiği orijinal dosyayı saklayın. Mesajlaşma uygulamasında sıkıştırılmış görüntü, ekran görüntüsü ve sosyal medyadan indirilmiş kopya kullanmayın. FotoKolay’a kimlik veya sözleşme göndermeniz gerekmez; yalnız kaynak kare ile noterliğin bildirdiği ölçüyü paylaşın.

• ✓Arka kamera
• ✓Göz hizası
• ✓Zamanlayıcı
• ✓Yumuşak ışık
• ✓Çevrede kırpma payı
• ✓Orijinal dosya

Notere gitmeden önce gerekli hazırlık

Fotoğraf tek başına dosyayı tamamlamaz

Taraflar ve taşınmaz için kontrol listesi

Önce taşınmazın güncel tapu bilgilerini hazırlayın: il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm ve malik bilgileri sözleşmedeki kayıtla uyumlu olmalıdır. Kat irtifakı, kat mülkiyeti, arsa payı ve projenin mevcut durumu yanlış anlaşılmamalıdır.

Alıcı ve satıcı geçerli resmî kimliklerini, güncel fotoğraflarını ve iletişim bilgilerini hazırlamalıdır. Taraf şirketse temsil ve imza belgeleri; vekil varsa işlem için yeterli özel yetkili vekâletname gerekir. Yabancı taraf bulunuyorsa tercüme, vergi numarası ve diğer özel koşullar ayrıca sorulmalıdır.

Satış bedeli, kapora veya peşinat, taksitler, teslim ve tapu devri tarihi, gecikme sonucu, masraf paylaşımı ve cayma koşulları açıkça planlanmalıdır. Bedeli düşük göstermek veya gerçek ödeme akışını sözleşmede belirsiz bırakmak hukuki ve mali risk yaratır.

Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, aile konutu şerhi, intifa, kira veya başka sınırlamaları inceleyin. Satıcının tek malik olmaması hâlinde diğer maliklerin durumu önemlidir. İnşaat projesinde ruhsat, teslim ve tüketici hukuku belgeleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Noterliği arayarak randevu, fotoğraf ölçüsü-adedi, istenen tapu belgesi, nüsha, şerh talebi, yaklaşık ücret ve ödeme yöntemini öğrenin. İşlemin ‘satış vaadi’ olduğunu açıkça söyleyin; doğrudan taşınmaz satışı için alınan listeyle yetinmeyin.

İmzadan önce sözleşmeyi isim, kimlik, tapu bilgisi, bedel, tarih, şartlar ve yaptırımlar bakımından okuyun. Anlamadığınız hükmü sorun. Fotoğrafın doğru olması, ağır veya belirsiz bir sözleşme hükmünü güvenli hâle getirmez.

• ✓Güncel tapu bilgisi
• ✓Geçerli kimlik
• ✓Güncel fotoğraf
• ✓Temsil belgesi
• ✓Bedel ve ödeme planı
• ✓Takyidat kontrolü
• ✓Şerh talebi
• ✓Metin incelemesi

Vekil, şirket veya yabancı taraf varsa

Temsil ve kimlik hazırlığı değişir

Özel durumları önceden bildirin

Vekille işlem yapılacaksa vekâletnamenin gayrimenkul satış vaadi düzenleme ve gerekiyorsa tapu şerhi için yeterli özel yetki içerip içermediğini noter değerlendirmelidir. Genel ifadeli bir vekâletname her işlem için yeterli sayılmayabilir. Vekâletnamenin fotoğraflı olmasına ilişkin ayrı kural da gündeme gelebilir.

Taraf tüzel kişiyse şirketi temsil eden kişinin yetkisi ticaret sicili ve imza belgeleri üzerinden kontrol edilir. Şirket temsilcisinin fotoğrafı, şirketin tüzel kişiliğine ait bir ‘vesikalık’ anlamına gelmez; işlemde ilgili ve temsil sıfatlarının nasıl gösterileceğini noter belirler.

Yabancı gerçek kişi için pasaport, tercüme, vergi kimlik numarası, yabancı kimlik numarası veya tercüman ihtiyacı doğabilir. Yurt dışında düzenlenen temsil belgelerinde apostil ya da konsolosluk onayı gibi kurallar gündeme gelebilir. Ülke ve belge türüne göre resmî teyit alın.

Okuma yazma bilmeyen, Türkçe bilmeyen, işitme-konuşma engeli bulunan veya noterliğe gelemeyen kişi için tanık, tercüman ya da daire dışı işlem usulü gerekebilir. Bu durumları randevu öncesinde bildirin. Fotoğraf özel usullerin yerine geçmez.

FotoKolay temsil yetkisi veya hukuki ehliyet değerlendirmez. Yalnız kişinin doğal görünümünü koruyan teknik fotoğraf çıktısını hazırlar. Noterlik ve gerekiyorsa tapu müdürlüğü talimatı önceliklidir.

• ✓Özel yetkili vekâletname
• ✓Şirket temsil belgesi
• ✓Yabancı belge onayı
• ✓Tercüman/tanık
• ✓Daire dışı işlem

Sık yapılan hatalar

Yanlış işlemden filtreli fotoğrafa

Zaman ve hak kaybına yol açabilen sorunlar

En sık hata satış vaadini doğrudan taşınmaz satışı sanmaktır. Satış vaadi mülkiyeti o anda devretmez. Taraflar yalnız anahtar teslimine veya ödeme yapılmasına bakarak tapu kaydının değiştiğini varsaymamalıdır.

İkinci hata sözleşmeyi sıradan yazılı kâğıt veya yalnız imza onayıyla yapmaya çalışmaktır. Türk Borçlar Kanunu resmî şekli, Noterlik Kanunu düzenleme biçimini zorunlu tutar. İnternetten indirilen metni tarafların kendi arasında imzalaması aynı sonucu sağlamaz.

Fotoğrafı unutmak, yalnız bir tarafın baskısını getirmek, alıcı-satıcı fotoğraflarını karıştırmak, eski kimlik taraması kullanmak, filtreli selfie göndermek ve yanlış ölçüyü kesmek fotoğraf kaynaklı hatalardır. Her taraf için güncel orijinal dosyadan temiz baskı hazırlayın.

Tapu kaydını ve takyidatları incelemeden yüksek ödeme yapmak, şerh konusunu hiç konuşmamak, teslim-tapu devri tarihini belirsiz bırakmak ve cezai şartı anlamadan kabul etmek ciddi sözleşme riskleridir. Hukuki incelemeyi fotoğraf kontrolüyle karıştırmayın.

Vekilin özel yetkisini, şirket temsilcisinin güncel yetkisini veya yabancı belgenin onayını son güne bırakmak randevuyu durdurabilir. Özel taraf durumunu notere en başta açıklayın.

Kimlik, tapu belgesi, banka dekontu ve sözleşmenin tamamını fotoğraf düzenletmek için gereksiz yere paylaşmayın. FotoKolay’ın ihtiyacı portre kaynağı ve istenen baskı ölçüsüdür; hukuki ve mali evraklar değildir.

• ✓Satış vaadini satış sanmak
• ✓Yanlış şekil
• ✓Eksik veya karışan fotoğraf
• ✓Eski/filtreli görüntü
• ✓Takyidat kontrolünü atlamak
• ✓Şerhi planlamamak
• ✓Yetki belgesini geç kontrol etmek

Satış vaadi fotoğrafı hakkında sık sorulan sorular

Noter, tapu, şerh ve taraflar

FAQPage Schema önerisi

Yanıtlar 14 Ağustos 2026 tarihinde erişilen resmî kaynaklara dayanır. Somut sözleşmede noterlik, tapu ve hukuki danışman talimatları önceliklidir.

Sonuç: Fotoğrafı hazırlayın, sözleşme risklerini ayrıca yönetin

Noter ve tapu süreçlerini ayırın

FotoKolay ile satış vaadine uygun vesikalık

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi fotoğraflı noterlik işlemidir. Alıcı ve satıcı için güncel, net, doğal ve temiz baskılı fotoğraf hazırlayın; ölçü ile adedi noterliğinizden öğrenin. Satış vaadini doğrudan satış veya vekâletnameyle karıştırmayın.

Tapu bilgilerini, taraf kimliklerini, temsil yetkisini, bedel ve ödeme planını, takyidatları ve şerh talebini birlikte inceleyin. Fotoğraf, eksik hukuki korumayı veya yanlış taşınmaz bilgisini düzeltmez. İmzadan önce noter ve gerekiyorsa avukattan açıklama alın.

Telefonunuzla çektiğiniz filtresiz, yüksek kaliteli portreleri ve noterliğin bildirdiği baskı ölçüsünü FotoKolay’a gönderin. Uzman ekibimiz yüzleri değiştirmeden fon, ışık, kadraj ve baskı düzenini hazırlasın. Nihai fotoğraf ve sözleşme kabulü yetkili noterliğin değerlendirmesindedir.